具体的な不動産相続対策
REAL ESTATE INHERITANCE MEASURES
REAL ESTATE INHERITANCE MEASURES
Aさんの財産・相続に関する概要
財産評価額 3億円
高い固定資産税も悩み…
相続人 2人
Aさんの現状の相続税は6,920万円です！
※参考ケース1.2の対策を両方行った場合の相続税額は3,160万円です。
自宅を建て替え
①長男に1,000万円を住宅取得資金として贈与します。
②Aさんの現預金5,000万円と合計6,000万円で自宅を建て替えて、建物を2人で共有登記します。
Aさん新自宅の評価
5,000万円×60％＝3,000万円
（固定資産税評価額）
対策前：現預金6,000万円
対策後：家屋3,000万円 評価減△3,000万円
財産評価額 2億7,000万円 相続税 5,720万円
| 対策前 | 対策後 | 増減 | |
|---|---|---|---|
| 現預金 | 6,000万円 | 家屋3,000万円 | △3,000万円 |
| 財産評価 | 2億7,000万円 | -- | -- |
| 相続税 | 6,920万円 | 5,720万円 | △1,200万円 |
現状より相続税：△1,200万円
※納税資金についても考慮する必要があります。
未利用地にアパートを建築
未利用地に借入金1億円でアパートを建築
土地の相続税評価額
1億円×82％(貸家建付地)＝8,200万円
土建物の相続税評価額
1億円×60％(固定資産税評価額)×70％(貸家)＝4,200万円
アパート建築で固定資産税も大幅減少!!
対策効果
対策前：土地(更地)1億円
対策後：土地建物 1億2,400万円 － 借入金 1億円 = 2,400万円
財産評価額 2億2,400万円 相続税 4,060万円
| 対策前 | 対策後 | 資産 圧縮効果 |
|
|---|---|---|---|
| 土地・ 建物 |
土地(更地) 1億円 |
2,400万円 | △7,600万円 |
| 財産評価 | 2億2,400万円 | -- | -- |
| 相続税 | 6,920万円 | 4,060万円 | △2,860万円 |
現状より相続税：△2,860万円
投資用区分マンション（賃貸用）を購入した場合（いわゆるワンルーム節税）
都内の時価5,000万円のマンションを賃貸用として購入した場合
一般に都心部のマンションは、時価と相続税評価額のかい離が大きく、相続税対策として有効です。
相続税の評価額圧縮効果の例
建物の相続税評価額
1,500万円（固定資産税評価額）×70％（貸家）＝1,050万円
土地の相続税評価額
1,000万円×82％（貸家建付地）＝820万円
| 対策前 | 対策後 | 資産 圧縮効果 |
|
|---|---|---|---|
| 財産 | 預貯金 5,000万円 |
1,870万円 | 3,130万円 |
資産圧縮効果：3,130万円
※賃貸用とせずに親族の居住用とした場合も一定の効果があります。
投資用一棟ビル・マンション（賃貸用）を購入した場合
都内の時価3億円の1棟中古ビルを頭金5,000万円、借入金2億5,000万円で購入した場合
ケース3と同様に、都心部の時価と相続税評価額の大きなかい離を活用します。
相続税の評価額圧縮効果の例
建物の相続税評価額
5,000万円（固定資産税評価額）×70％（貸家）＝3,500万円
土地の相続税評価額
1億2,000万円×82％（貸家建付地）＝9,840万円
対策前：預貯金5,000万円
対策後：土地建物 1億3,340万円 － 借入金 2億5,000万円 = 1億1,660万円
| 対策前 | 対策後 | 資産 圧縮効果 |
|
|---|---|---|---|
| 財産 | 預貯金 5,000万円 |
△1億1,660万円 | 1億6,660万円 |
資産圧縮効果：1億6,660万円
※時の経過により借入金額が減少するため、資産圧縮効果は徐々に弱まります。。
さらに小規模宅地特例はこうなります
ケース3、4共に小規模宅地等の特例貸付用200㎡まで50％の適用が可能です。
この特例は都心部の高い路線価の箇所で受けた方が有利で、相続税納付額も大きく下がります。
ケース3の区分マンションについては、所有敷地10㎡〜20㎡程度の面積について適用されます。
ケース4の1棟ビルについては数百㎡までの面積で適用されるので、圧縮効果はさらに大きくなります。
不動産節税に要注意！
高額不動産投資による評価額の過度な圧縮については、相続税評価ではなく鑑定（時価）が評価採用される可能性が高まる裁判例もあるため（令和4年4月19日最高裁判決）、必ず税理士等の専門家にご相談ください。
